Emelkednek-e újra az ingatlanárak?

Az Ingatlanbazár portál februári piaci előrejelzései között is ott szerepelt a lehetőség, hogy az év eleji nagy ingatlankeresési láz, valamint az új kedvezményes hitelek elindulása akár jelentősebb időszakos áremelkedést hozhat. A jelenség furcsa lenne az egyelőre továbbra is kínálati piacon, hiszen az árak emelkedése egyértelműen a keresleti piacok jellemzője. Érdemes tehát közelebbről megvizsgálni, valóban áremelkedés-e az az „árindex”, amit a legnagyobb ingatlankereskedelmi portál februárra 2,6 százalékkal magasabbnak talált a tavalyinál (úgy, hogy a Nyugat-Dunántúlon ez 8,1 százalékosra jött ki).

Emelkedik, de mi?

Magyarországon jelenleg a Nemzeti Adó- és Vámhivatalon kívül ketten tudják, mennyiért adnak el egy ingatlant: az eladó és a vásárló, az ingatlanirodák közreműködésével vagy anélkül. Mielőtt tehát a magyar médiában terjedő áremelkedés szót készpénznek vennénk, figyeljünk rá, hogy egy ingatlan meghirdetési ára és a valós eladási ára között sokszor jelentős különbség tud lenni, hívja fel a figyelmet az Ingatlanbazár. Mivel a 2,6 százalékos emelkedés a meghirdetési árak emelkedéséről szólt, ez nem jelenti automatikusan a piaci árak emelkedését. A legnagyobb magyar ingatlanhálózat, a Duna House februári közleménye (és több független elemzés is) kiemelte, hogy az ingatlanok árának az áralku alakulása miatt van egy 5-10 százalékos látensingadozása is. Minél tágabb az áralku, annál nagyobb áreséssel kell számolni a valós áraknál. Az áralku már a tavalyi év végén bővülni kezdett, ami nem az emelkedés, hanem a csökkenés irányába mutat.

A fránya árak

A 2023-as év kínálati és keresleti oldali patthelyzetének egyik oka és előidézője (nem volt se vevői, se eladói mozgás a piacon), az áralku szinte teljes beszűkülése volt. Előtte gyakorlatilag a befektetési célú és az új építésű ingatlanok adásvétele, valamint az építőanyagárak jelentették az egyetlen biztos támpontot az árak mozgásában a tavalyi inflációs környezetben. Időközben az inflációkövető kamatozású állampapírok népszerűsége elterelte a befektetési vásárlókat, a hitelek kamatai magasba emelkedtek, így a kereslet alól kihúzták a szőnyeget. A kínálat oldala attól omlott össze, hogy az ingatlantulajdonosok az inflációs árbizonytalanságban vagy meg sem hirdették, vagy irreális árakon hirdették meg a tulajdonukat. Ez pedig még gondolkodásra sem tudta késztetni a potenciális vásárlókat, annyira magas volt a most árindexnek keresztelt hirdetési ár.

Nem idei jelenség

Ezen a patthelyzeten változtattak idén az új családi kedvezményes kamatozású hitelek. Tudható, hogy itthon a családi lakhatási célú ingatlanok vásárlói sokszor egyben eladók is, sok vásárlót eladóként is érdekel az ár. Az ingatlanbazár tapasztalatai szerint minden év eleje a kereséseké, január és február hónapokban általában is nagyobbak a meghirdetési árak, mert mindenki tesztelni akarja a vizeket. Idén a csok plusz és társai által keltett keresési hullámban ez még erősebben jelentkezett az ingatlanpiac élénkülése miatt. Az ingatlanbazár szerint ennyi áll a félreérthető drágulás hátterében: a jó alkalom és a hirdetésekre írt magasabb számok.

Önmagát gerjesztheti

A hirdetési árak és a valós eladási árak „áremelkedéssé” összemosása a médiában nem is annyira ártatlan dolog. Az áremelkedés szónak az infláció óta tömegpszichológiai hatásai vannak a magyar családokra, amiknek legtöbbször az ingatlan a legértékesebb tulajdonuk. Az Ingatlanbazár véleménye az, hogy óvatosabban kell bánni a közvélemény tájékoztatásával és az ármanipuláció bátorításával egy-egy hatásvadász cím miatt. Ha megindul egy félreértelmezett áremelkedési hír, az önmagát gerjesztő folyamattá tud válni, és a tavalyihoz hasonlóan ismét irreális árcédulákban köthet ki a hirdetések mellett, ami nyilván akadályozza a piac összes szereplőjét, beleértve az árindex megalkotóját is.